2022年5月势必会在中国房地产行业的历史长河之中留下浓重的一笔，这个月“降息”了两次，三座新一线顶流城市为楼市松绑且一家比一家猛，南京更是可能闹出了一个轰动市场的大乌龙。

说这事之前，先来回顾一下大半个月来有关楼市的几个重点事件。

01 经济最强新一线城市率先松绑楼市

提起苏州大家的第一印象应该是江南美景，典雅别致，但苏州其实是一座工业化程度很高的城市，稳居全国工业增加值规模榜的前三强，另外两强是一线城市上海与深圳。

与此同时，苏州的经济总量排名相当靠前，在2022年一季度城市GDP排行榜中，苏州以5136亿元的经济总量位居全国第六，排在第五的重庆主要是人数取胜，如果撇开这个因素的话苏州是中国的经济第五城，仅次于四大一线城市。

就是这么一座赚钱能力极强、高薪工作岗位巨多的城市打响了新一线松绑楼市的第一枪。

5月上旬，苏州传来楼市调控新政，主要内容涉及两块。

一是关于限售的，包括新房出售期限由原来的过户后三年变为两年；二手房取消限售；符合条件的三胎家庭出售新房时没有限售期限。

二是关于限购的，包括缩短了非苏州户籍人士购买一套限购区域内的住房需要缴纳的社保年限；在苏州非限购区域购买的住房不计算在家庭拥有的住房套数内。

据说政策一出，部分在售二手房的挂牌价格立马上涨，有的涨幅甚至超过了30%。

02 首套房商贷最低利率下调20个基点

5月15日，央行和银保监会发布了调整首套房商业贷款最低利率的通告，内容为即日起调整首套房商业贷款利率下限，降低20个基点。

什么意思呢？

大家买房子的时候要贷款，现在的贷款利率是以五年期LPR为基础的，不同地区、不同银行会在该基础上加点或者减点，原来的首套房商贷利率可以不加点但不能减点，新政实施后最多可以减20个基点了。

比如，2022年4月五年期LPR为4.6%，银行实际给到大家的首套房最低利率从4.6%直接调整到了4.4%。

新政策对那些商贷利率本就比较低的城市是大利好，已经有一些原本首套房商贷利率为4.6%的城市启动调整至4.4%的工作。

03 杭州紧随苏州之后出台调控政策

杭州的新政相比苏州更加全面，归纳起来可以分成三类。

第一类是放宽购房资格。对于取得杭州户籍不满五年的家庭放宽至可以直接购买二手房；没有杭州户籍的家庭需要连续缴纳社保年限由48个月减少至12个月。

第二类与购房税收有关。具体来说，杭州家庭出售名下唯一住房时原本只有满足买入后超过五年才能免增值税，现在由五年缩短为了两年，其实就是“满五”又变回了“满二”。

第三类是给三孩家庭的利好。凡是符合条件的三孩家庭将多一个购房资格，这实际上可以当做是专门针对三孩家庭的放松限购；同时，三孩家庭购买新房时参照无房家庭对待，使得摇到号的概率大大增加了。

与苏州的情况类似，政策出台的第二天杭州不少在售房产的报价有了一定程度的提高。

04 央行大幅降息，惠及几乎全部购房人

5月20日是央行公布2022年5月LPR的日子，其实业内人士对于此次降息并未抱太大的期望，因为几天前的MLF没有变化，而历史上MLF不变时LPR均没有发生变化。

不过，这次情况不同了，五年期LPR这一主要针对住房贷款的报价利率意外下调了，而且一调就是15个基点，由4.6%直接下降至4.45%。

在我印象中五年期LPR本来就没下调过几次，偶尔下调一次也就5个基点或10个基点，一次性下调15个基点的力度显然是非常大的。

这么做的目的也很明显，让银行让利给贷款人，减轻贷款人的利息负担，并且一步到位、没有任何犹豫。

05 南京刚“憋出”大招立马又收回去了？

仅从经济来看南京要比苏州和杭州差一些，2022年一季度南京GDP为4003亿元，比杭州整整少了500亿元，比苏州更是少了1100多亿元，从这个角度来说南京对于资本、人才的吸引力稍落后于苏杭。

不过，作为长三角地区经济总量第四的城市，南京依然是新一线城市中的佼佼者，原本也属于房子不太愁卖得主，可在市场信心极度拉跨的当下不出台一些“刺激”楼市的政策恐怕很难带动楼市。

于是，5月20日南京直接打出了王炸。

南京的新政同样有三点，第一点是与高层次人才有关，大概意思是符合条件的高层次人才可以多买一套房，这点和绝大部分人没有太大的关系。

第二点与公积金贷款有关。具体来说，首次使用公积金贷款购买第二套房的贷款上限有所提高，个人从30万元提升至50万元、家庭从60万元提高至100万元。

公积金贷款的基准利率只有3.25%，即使二套房有1.1倍的加成也只不过为3.575%，远低于二套房商业贷款动辄5.5%甚至6%以上的贷款利率。

新政实施“”后购买二套房的公积金贷款额度有了非常大的提升，大大减轻了贷款人的还款压力，我甚至觉得该政策比LPR下降15个基点更给力。

第三点是南京楼市新政的重中之重，从5月20日起，南京二手房取消限购。

这点的意思是只要买卖的是二手房就不看购房人名下有多少套房产，也不管有没有南京户口，都可以立马、无限制买入二手房。

刚看到这条新政时简直让我难以置信，别说南京这样的新一线城市了，就是三、四线城市在逐步松绑楼市的新政中也没有阿出现过直接取消限购的措施。

难道南京敢为天下先，要回到曾经的炒房时代不成？这可是在房住不炒的大环境下啊。

现在来看这张刚打出的王炸怕是要收回去了。

南京楼市新政源于南京市房地产协会的一条推文，不过，这篇文章目前已经被删除了。

从新政内容来看，前两点没有什么太大的问题，全国多地出台了楼市调整新政，政策面的松绑确实是存在的，可“取消二手房限购”这一条太猛了，是在给炒房提供契机，与中央“房住不炒”大原则背道而驰。

推文的删除估计就是为了修改这条，哪怕改成南京户籍人士不限购也比原来的合理，因为如果非户籍也不限购二手房的话，全国有多余资金的人都会跑到南京买二手房了，这么一来南京的房价岂不是要上天？

只是这突如其来的意外可能会打乱南京楼市调控的节奏，我相信南京的确想像其他城市那样出台调控新政，但这么一搞短期内很难推出其他合理的新政了，因为朝令夕改是最容易伤害政府公信力了的！

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